第一章 总    则

第一条 为规范住宅物业管理服务行为，促进我区物业管理工作健康有序发展，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》，结合我区物业管理市场现状，特制定本办法。

第二条 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业服务企业从事物业管理经营性活动必须取得物业管理资质，其接管项目的面积必须与其资质等级相符。

第四条 根据住宅小区的交付时间、建设单位、性质不同，我区住宅小区分为企业开发的商品房小区和政府开发的安置房小区（以下简称商品房小区和安置房小区），其中商品房小区按照新建小区和老旧小区划分，安置房小区分为新交付安置房小区（2013年以后交付）和安置房小区。

第二章 职    责

第五条 住宅小区物业管理工作是系统性工程，需相关单位和部门之间相互协调、配合，业主、物业服务企业、相关单位和部门应各负其责，切实履行各自的基本职责。

（一）区物业办:从行业管理角度对物业服务企业的实施监管；负责物业服务企业的资质申报和资质年审的初审；宣传物业管理法律、法规；组织物业服务企业从业人员、业主、业主委员会等进行相关培训；指导公共服务中心组织召开首届业主大会及选举业主委员会；牵头组织相关单位、部门对住宅小区的物业管理工作进行年度考核；组织全区创先评优等工作。

（二）开发企业:合理规划并按照规划要求建设住宅小区内配套设施；对分期交付的小区做好已交付部分与在建部分的区域划分工作，并且确保小区业主生活便利；在完全建成后，应当将公共区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备，按规定移交给相应的专业经营单位进行维护管理；在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并按规定移交相关材料，并在一个月内将前期物业服务合同送区物业办备案。

（三）区重点局:合理规划并负责按照规划和管理要求建设安置住宅小区及配套设施；组织区物业办、公共服务中心和社区参加小区的分期验收、消防验收、综合验收；负责房屋在保质期内的维修和改造；对分期交付的小区做好已交付部分与在建部分的区域划分工作，并且确保小区业主生活便利；在完全建成后，应当将公共区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备，按规定移交给相应的专业经营单位进行维护管理；负责整理、收集全套小区建设资料，并将资料按时移交给前期物业服务企业；小区正式交付前八个月书面告知区宜居公司小区交付时间，并做好物业交接准备。

（四）区建投：负责安置房项目的资金筹措；

（五）区宜居公司：负责对新建安置住宅小区实施前期物业管理，按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，业主入住前5个月前完成前期物业公司招标入驻管理工作，管理合同应明确奖罚条款，并在合同签订一个月内报区物业办备案；负责对建设单位在保质期内质量问题的整改督促；同时在房屋交付时，公示前期物业管理合同和临时管理规约；项目综合验收完成后，按照合同约定按期支付物业服务费用。

（六）公共服务中心：根据《安徽省物业管理条例》，按时组织协调业主代表、建设单位和居民委员会（或村委会）召开首次业主大会，选举产生或改选业主委员会，并指导业委会开展日常工作；参与安置住宅小区物业服务企业的招投标工作，加强对物业服务企业的日常监管；定期召开物业联席会议，排查和调处物业矛盾；协调相关部门，协助物业服务企业和业主解决疑难问题；按季度对辖区内物业服务企业进行考核。

（七）社区：定期开展物业管理相关的社区文化建设活动；提供数字化城管、文明创建考核结果；按月对辖区内物业服务企业进行考核。

（八）市容局负责违法行为的查处，主要有：未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的；拆改房屋承重结构; 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备; 擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；违反规定摆摊设点、占道经营;违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾；未经批准擅自饲养家畜家禽等影响市容和环境卫生。

（九）公安部门负责违法行为的查处，主要有：负责维护住宅小区治安，指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处；负责“住改非”中擅自经营棋牌室等违法行为的查处；负责查处违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强犬类管理。

（十）工商部门负责违法行为的查处，主要有：在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；对住宅改变为经营性用房，申请人未能提交本单元、本栋住户、业主委员会等全体利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；对影响周边环境不适合于在住宅小区内开设的经营项目不予核发营业执照；适当放宽物业服务企业的兼营范围，在不损害利害关系人利益的情况下，允许和扶持物业服务企业开展多种经营。

    （十一）环保部门负责违法行为的查处，主要有：在物业管理区域内贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物；城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染；工业企业、建筑施工噪音等其他影响物业管理区域环境的行为。

（十二）规划部门负责违法行为的查处，主要有：未经规划部门批准擅自进行改建、扩建和增建建筑物或构筑物的；未经规划部门批准擅自改变建筑物使用功能的。应按照《城乡规划法》及相关法律法规的规定予以严管重罚。

（十三）园林绿化部门负责违法行为的查处，主要有：侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木的行为。

（十四）消防部门负责违法行为的查处，主要有：擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为；堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质。

（十五）国土部门负责违法行为的查处，主要有：负责对改变房屋使用性质的行为的查处。

（十六）质监部门负责违法行为的查处，主要有：负责对小区内特种设施设备的监管。

（十七）交警部门负责违法行为的查处，主要有：违反规定停放机动车辆。

（十八）业主委员会：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；负责小区移交接管验收管理工作；业主大会赋予的其他工作。

（十九）物业服务企业：以为业主服务为宗旨，全面履行合同约定；接收各相关部门、业主委员会及业主的监督；按照规定公布物业服务费收支情况，接受监督；协助有关部门提供社区服务，积极开展社区文体等活动；协助中心、社区开展计划生育、文明创建、社会治安综合治理、数字化考核等社会活动；协助业主大会成立及业主委员会的换届；协助业主对物业专项维修资金的筹集和使用；加强自律，依法介入和有序退出物业管理项目

第三章 考    核

第六条 本办法考核对象为区境内从事经营活动的物业服务企业、相关部门、公共服务中心。考核工作由镜湖区物业管理工作领导小组牵头，区物业管理办公室按照考核细则组织公共服务中心、社区、物业服务企业共同实施。

第七条 物业服务企业的考核实行月度、季度考核与年终考核相结合的原则。月度考核由社区实施，考核分值占全年考核权数的50%，季度考核由公共服务中心实施，考核分值占全年度考核权数的30%，年度考核由区物业办牵头实施，考核分值占全年度考核权数的20%。

公共服务中心的考核实行日常工作与年终考核相结合的原则。日常工作分值占全年度考核权数的80%，年度考核由区物业办牵头实施，考核分值占全年度考核权数的20%。

各相关部门考核实行日常工作考核，由公共服务中心实施。

第四章 奖    扶

第八条 本办法奖扶政策分为进驻管理、日常管理、物业用房三方面。

第九条 进驻管理奖扶对象为区境内无物业管理小区。奖扶金额为合同约定的一个月的物业服务费。

满足以下条件可参与奖扶申请：

（一）进驻无物业管理小区实施物业管理，并与业主签订三年或三年以上的物业服务合同。

（二）物业服务合同内容包括房屋及共用设施设备的维修和养护、环境清洁、秩序维护、绿化养护等；

（三）业主及住户的满意度达到85%以上；

（四）一年内未发生重大安全责任事故（包括重大公共卫生事故、火灾、刑事案件等）；

（五）一年内未发生群体性事件和业主集体上访事件。

第十条 日常管理奖励标准以小区为单位，当年参与考核且考核分值在90分或80分以上定为优秀或合格等次，按优秀和合格两个等次分别给予2万元和1万元奖励。建筑面积五万平方米以上小区奖励金额翻倍。

连续三年考核分值在80分以上的，另奖励1万元。

第十一条  新建小区、老旧小区、新建安置房小区、安置房小区因基础条件不同，考核标准不同。

第十二条 对于已引进物业管理，未按照《安徽省物业管理条例》配建物业管理用房的住宅小区（2010年1月1日前完成综合验收），按照物业管理用房面积标准与单位面积房屋租赁价格标准的乘积确定物业管理用房租用费用奖励标准。

住宅小区物业管理用房的面积标准由区物业办根据《安徽省物业管理条例》确定，单位面积房屋租赁价格标准由公共服务中心根据租赁市场行情确定。

第十三条 以上三类奖扶资金拨付程序如下：

（一）物业服务企业向社区提出申请，提供物业服务合同等资料；

（二）社区对物业服务企业提交的申请进行初步审查，经审查符合奖励条件的，将申请资料上交所属公共服务中心；

（三）公共服务中心审核后出具审查意见，报送区物业办审核。

（四）区财政局按照区物业办的最终审查意见，向公共服务中心或社区拨付奖励资金，由公共服务中心或社区拨付给奖励对象。

               第五章 罚    则

第十四条 对考核分值70分以下的物业服务企业限期进行整改，经过整改仍达标物业服务企业，取消其下一年度评先评优资格。

第十五条 对排名靠后的相关部门、公共服务中心、社区进行通报批评。

本办法自下发之日执行。

附：镜湖区住宅小区物业管理考核细则（一）—考核对象为新建商品房小区

镜湖区住宅小区物业管理考核细则（二）—考核对象为老旧小区

镜湖区公共服务中心物业管理考核细则

镜湖区各相关部门物业管理考核细则

（一）区物业办:从行业管理角度对物业服务企业实施监管；负责物业服务企业的资质申报和资质年审的初审；宣传物业管理法律、法规；组织物业服务企业从业人员、业主、业主委员会等进行相关培训；指导公共服务中心组织召开首届业主大会及选举业主委员会；牵头组织相关单位、部门对住宅小区的物业管理工作进行年度考核。

（二）区重点局:负责按照规划和管理要求建设安置住宅小区及配套设施；牵头组织区物业办、公共服务中心、社区、相关单位参加小区的分期和综合验收；对分期交付的小区做好已交付部分与在建部分的区域划分工作，并且确保小区业主生活便利；在完全建成后，应当将公共区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备，按规定移交给相应的专业经营单位进行维护管理；负责将成套建设资料按时移交给前期物业服务企业；小区交付前8个月正式书面告知区宜居公司做好小区物业交接准备；一个月内完成小区全套资料交付；负责保质期内房屋质量问题维修和整改。

（三）区宜居公司：负责对新建安置住宅小区实施前期物业管理，按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，业主入住前5个月前完成前期物业公司招标入驻管理工作，管理合同应明确奖罚条款，并在合同签订一个月内报区物业办备案；负责对建设单位在保质期内质量问题的整改督促；同时在房屋交付时，公示前期物业管理合同和临时管理规约；项目综合验收完成后，按照合同约定按期支付物业服务费用。

（四）公共服务中心：按时组织协调业主代表、建设单位和社区居民委员会（或村委会）召开首次业主大会，负责业主委员会的选举和换届，并指导业委会开展日常工作；参与安置住宅小区物业服务企业的招投标工作，加强对物业服务企业的日常监管；积极协调相关部门，协助物业服务企业和业主解决疑难问题；牵头信访、矛盾等问题的排查、调处；每月定期召开物业管理联系会议；制定物业管理宣传培训计划并按计划开展工作。

（五）市容局：负责查处未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的；拆改房屋承重结构; 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备; 擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；违反规定摆摊设点、占道经营;违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾；未经批准擅自饲养家畜家禽等影响市容和环境卫生。

（六）公安部门：负责维护安置住宅小区治安，指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度；负责查处违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强犬类管理；负责对小区内棋牌室等违法违规行为的查处。

（七）工商部门：负责对在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为的查处；对住宅改变为经营性用房，申请人未能提交本单元、本栋住户、业主委员会等利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；对影响周边环境不适合于开设的经营项目不予核发营业执照；适当放宽物业服务企业的兼营范围，在不损害利害关系人利益的情况下，经业主大会同意，允许和扶持物业服务企业开展多种经营。

    （八）环保部门: 负责对在物业管理区域内贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物的查处；城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染；工业企业、建筑施工噪音等其他影响物业管理区域环境的行为。

（九）规划部门：负责对未经规划部门批准擅自进行改建、扩建和增建建筑物或构筑物的行为的查处；未经规划部门批准擅自改变建筑物使用功能的，应按照《城乡规划法》及相关法律法规的规定予以严管重罚。

（十）国土部门：负责对改变房屋使用性质的行为的查处。

（十一）质监部门：负责对小区内特种设施设备的监管。

（十二）园林绿化部门：负责侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木的行为的查处下。

　　（十三）消防部门: 负责对擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施行为的查处；增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为；堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质；牵头组织消防安全检查。

（十四）物业服务企业：以为业主服务为宗旨，全面履行合同约定；接收各相关部门、业主委员会及业主的监督；按照规定公布物业服务费收支情况，接受监督；协助有关部门提供社区服务，积极开展社区文体等活动；协助中心、社区开展计划生育、文明创建、社会治安综合治理、数字化考核等社会活动；协助业主大会成立及业主委员会的换届；协助业主对物业专项维修资金的筹集和使用；加强自律，依法介入和有序退出物业管理项目

（十五）业主委员会：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；负责小区移交接管验收管理工作；业主大会赋予的其他工作。