目    录

第一章  总 则

第二章  安置住宅小区物业管理的基本原则

第三章  安置住宅小区物业管理的基本内容

第四章  安置住宅小区物业服务企业进驻的基本条件

第五章  安置住宅小区配套基础设施的基本要求

第六章  安置住宅小区物业管理相关部门的基本职责

第七章  安置住宅小区物业服务的基本标准

第八章 附则

第一章 总    则

安置房是指因城市规划、土地开发等原因对房屋被征收的住户进行安置所建的房屋。安置住宅小区即指安置房集中兴建的住宅小区。

安置房管理工作充分体现了政府在推进这项民生工程的过程中为百姓带来的人文关怀。功能齐备、环境优美、秩序井然、安全舒适的人居环境则是人文关怀的直接而外在的体现。进一步加强安置住宅小区的物业管理与服务工作已迫在眉睫。根据《安徽省物业管理条例》等相关法律法规的规定，结合镜湖区安置住宅小区的现状，特制定《镜湖区安置住宅小区物业管理办法》（以下简称《办法》）。

   第二章   安置住宅小区物业管理的基本原则

安置住宅小区物业管理工作遵循以下原则：

一、坚持市场化原则：坚持政府引导、市场运作，通过以奖代补等形式逐步引导业主自我管理，使小区逐步走向物业管理市场化良性运行轨道。

二、坚持分层定级原则：按照安置房的交付时间及规模划分两个等级，分别制定物业服务的标准。

三、坚持属地管理原则：安置住宅小区的物业管理工作应坚持在属地社区的组织协调下开展工作。

四、坚持以人为本原则：安置住宅小区的物业管理工作应坚持以人为本的原则，有效改善人居环境，提升居民满意度和幸福指数。

五、坚持标准化、规范化和专业化管理原则：物业管理工作的招投标、业委会成立、议事规则、管理公约、服务方案等各项程序和内容应坚持在法律法规的框架下走标准化、规范化和专业化的道路。

第三章 安置住宅小区物业管理的基本内容

安置住宅小区物业管理的内容涵盖保洁服务、秩序维护、安全防范、绿化养护、设施设备维护、内部管理、延伸服务等诸多方面。根据安置住宅小区的现状，目前，物业管理工作必须做好做实 “六保”，才能有效提高小区居民的满意度，使政府、业主和企业实现三方共赢。  

所谓“六保”，即指保洁、保安、保亮、保绿、保秩序、保设施。“六保”大体上涵盖了物业日常管理的基本内容，也是物业管理日常工作的基本要求，做好做实 “六保”，小区的内部环境基本上能够得到保障。

保洁：定时扫和普扫结合，保证小区垃圾日产日清，干净整洁；

保安：固定岗和流动岗结合，监控到位，24小时值班巡逻，保证小区安全防范到位；

保亮：及时维护好小区道路、楼道、车库等各处灯具，按规定按时开关，保证小区灯具完好率达85%以上；                                                   

保绿：按时管理养护好小区的各类绿化，按园林绿化的技术要求开展修剪、除虫、浇灌、施肥、移植等管理养护工作；

保秩序：加强对进出车辆、人员的登记、引导等工作，保证小区内部秩序井然；

保设施：设置专门岗位，配备专业人员对地下管网、消防、二次加压泵、电梯等各类设施设备进行维护保养，保证各类设施设备完好率达100%。

物业内部管理、业主投诉接待、矛盾调处、社区文化活动开展以及延伸服务等均应同时包涵在物业管理与服务工作内容当中。

第四章 安置住宅小区物业服务企业进驻的基本条件

进驻镜湖区安置住宅小区从事物业服务活动的企业必须满足以下基本条件：

一、须具备三级或以上物业管理资质；

二、须提交切实可行的管理方案，包括根据实际情况设置的岗位、岗位人员配备、岗位职责、各岗位工作计划、管理流程、突发事件应急处置预案、成本预算以及合理化建议等；

三、须缴纳诚信金，由社区或公共服务中心保管，诚信金缴纳比例为小区3个月的物业服务费。合同期满或合同终止时退还诚信金。

四、须遵纪守法、诚实守信，无不良记录。

第五章 安置住宅小区配套基础设施的基本要求

为保证物业管理工作平稳有序，安置住宅小区的配套建筑及设施设备应符合下列基本要求：

一、物业服务用房的配置：物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米配置；二十五万平方米以下的，按照2‰配置；超过二十五万平方米的，超过部分按1‰的标准配置；物业服务用房原则在地面以上，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业委会办公用房建筑面积不低于二十平方米。建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

二、封闭管理：安置住宅小区在物业进驻前应进行封闭，设置合理的进出通道，出入口应设有值班室和大门、道闸等。

三、安全设施：监控、防爬刺、楼道灯、三方或五方门禁系统等安全防范设施设备等应配置合理并建设到位。

四、市政设施：应按照规划要求完成各类市政设施的配套建设，保证小区内部道路平整、各类地下管网顺畅、路灯明亮等。

五、绿化设施：应按照规划要求完成绿化建设，各类小品、树种等搭配合理。

六、消防设施：火灾报警系统、灭火器材、消防栓、泵房等消防设施设备应按规划要求设置齐全，完成建设并保持完好。

七、特种设备：电梯等特种设施设备须经质量技术监督部门检验检测，并出具符合要求的检测报告。

八、车库车位：完善停车场道闸系统，并按照规划要求将车行道标示、车库标识牌、车位线予以配置并建设到位。

九、资料完整：在办理物业承接验收手续时，建设单位或业主单位应向物业服务企业移交下列相关资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理区域内各类建筑、场地、设施设备的清单（注明产权人）；

5、园林绿化施工图纸及树木清单；

6、业主名册；

7、物业的使用、维修、管理必需的其它资料。

十、法律法规规定的其它条件。

十一、安置房小区配套建筑及设施设备达不到要求的应在一年内完善完毕。

第六章 安置住宅小区物业管理相关单位工作职责

    安置住宅小区的物业管理工作是一个系统工程，需要各相关单位和部门相互协调、相互配合，应坚持分工明确、各负其责的原则，各相关单位和部门应切实履行各自的基本职责：

（一）区物业办:从行业管理角度对物业服务企业实施监管；负责物业服务企业的资质申报和资质年审的初审；宣传物业管理法律、法规；组织物业服务企业从业人员、业主、业主委员会等进行相关培训；指导公共服务中心组织召开首届业主大会及选举业主委员会；牵头组织相关单位、部门对住宅小区的物业管理工作进行年度考核。

（二）区重点局:负责按照规划和管理要求建设安置住宅小区及配套设施；牵头组织区物业办、公共服务中心、社区、相关单位参加小区的分期和综合验收；对分期交付的小区做好已交付部分与在建部分的区域划分工作，并且确保小区业主生活便利；在完全建成后，应当将公共区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备，按规定移交给相应的专业经营单位进行维护管理；负责将成套建设资料按时移交给前期物业服务企业；小区交付前8个月正式书面告知区宜居公司做好小区物业交接准备；一个月内完成小区全套资料交付；负责保质期内房屋质量问题维修和整改。

（三）区宜居公司：负责对新建安置住宅小区实施前期物业管理，按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，业主入住前5个月前完成前期物业公司招标入驻管理工作，管理合同应明确奖罚条款，并在合同签订一个月内报区物业办备案；负责对建设单位在保质期内质量问题的整改督促；同时在房屋交付时，公示前期物业管理合同和临时管理规约；项目综合验收完成后，按照合同约定按期支付物业服务费用。

（四）公共服务中心：按时组织协调业主代表、建设单位和社区居民委员会（或村委会）召开首次业主大会，负责业主委员会的选举和换届，并指导业委会开展日常工作；参与安置住宅小区物业服务企业的招投标工作，加强对物业服务企业的日常监管；积极协调相关部门，协助物业服务企业和业主解决疑难问题；牵头信访、矛盾等问题的排查、调处；每月定期召开物业管理联系会议；制定物业管理宣传培训计划并按计划开展工作。

（五）市容局：负责查处未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的；拆改房屋承重结构; 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备; 擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；违反规定摆摊设点、占道经营;违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾；未经批准擅自饲养家畜家禽等影响市容和环境卫生。

（六）公安部门：负责维护安置住宅小区治安，指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度；负责查处违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强犬类管理；负责对小区内棋牌室等违法违规行为的查处。

（七）工商部门：负责对在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为的查处；对住宅改变为经营性用房，申请人未能提交本单元、本栋住户、业主委员会等利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；对影响周边环境不适合于开设的经营项目不予核发营业执照；适当放宽物业服务企业的兼营范围，在不损害利害关系人利益的情况下，经业主大会同意，允许和扶持物业服务企业开展多种经营。

    （八）环保部门: 负责对在物业管理区域内贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物的查处；城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染；工业企业、建筑施工噪音等其他影响物业管理区域环境的行为。

（九）规划部门：负责对未经规划部门批准擅自进行改建、扩建和增建建筑物或构筑物的行为的查处；未经规划部门批准擅自改变建筑物使用功能的，应按照《城乡规划法》及相关法律法规的规定予以严管重罚。

（十）国土部门：负责对改变房屋使用性质的行为的查处。

（十一）质监部门：负责对小区内特种设施设备的监管。

（十二）园林绿化部门：负责侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木的行为的查处下。

（十三）消防部门: 负责对擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施行为的查处；增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为；堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质；牵头组织消防安全检查。

（十四）物业服务企业：以为业主服务为宗旨，全面履行合同约定；接收各相关部门、业主委员会及业主的监督；按照规定公布物业服务费收支情况，接受监督；协助有关部门提供社区服务，积极开展社区文体等活动；协助中心、社区开展计划生育、文明创建、社会治安综合治理、数字化考核等社会活动；协助业主大会成立及业主委员会的换届；协助业主对物业专项维修资金的筹集和使用；加强自律，依法介入和有序退出物业管理项目

（十五）业主委员会：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；负责小区移交接管验收管理工作；业主大会赋予的其他工作。

第七章 安置住宅小区物业服务的基本标准

镜湖区安置住宅小区服务标准依据安置房的收费标准、交付时间、规模划分三个等级，分别制定物业服务的标准。

服务标准一：光华星城等2011年之后交付的小区，参照光华新城与区政府签订的合同中约定的服务标准。

服务标准二：新都花园等22个符合芜湖市普通住宅小区二级收费标准的小区，参照《芜湖市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》二级标准制定服务标准。

服务标准三：滨江山庄等5个符合芜湖市普通住宅小区三级收费标准的小区，参照《芜湖市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》三级标准制定服务标准。

附：目前已入驻的安置房参照服务标准分类

参照标准一的小区：光华星城。

参照标准二的小区：弋江新生活、在水一方、天湖花园、新都花园、天香苑、端家园、花园一村、花园二村、来龙里、滨江家园、保兴港（保5）、镜湖新城1#地块、镜湖新城2#地块、镜湖新城3#地块、镜湖新城4#地块、镜湖新城6#地块、东方龙城、吉和名流、左岸、徽商春天、融汇锦江、傲然天成。

参照标准三的小区：滨江山庄、赤铸山庄、棠梅小区、保兴湾（保6）、圣地雅歌安置区。

第八章 附   则

一、本《办法》由镜湖区安置住宅小区物业管理工作领导小组负责解释；

二、本办法自2013年   月   日起施行。